Новые подводные камни при оформлении ипотеки: Как не переплатить банку и застройщику

В ЦБ сообщили, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, для банков они остаются прибыльными. При этом на рынке появились новые риски. Они связаны с тем, что банки берут комиссию за выдачу льготных ипотечных кредитов.

— Выдача банками льготных кредитов на покупку жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность рынка. Кроме того, это ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии в конечном итоге застройщики могут переложить в цены на недвижимость. Это увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья, а также несёт риски для ипотечных заёмщиков, — отметили в Банке России.

В ЦБ добавили, что будут контролировать ситуацию. Чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам, регулятор начнёт проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом есть повышенные требования к капиталу банков.

С января сразу несколько крупных российских банков изменили условия предоставления льготной ипотеки. Они теперь готовы выдавать кредиты по сниженной ставке лишь в том случае, если клиент покупает жильё у застройщика-партнёра. На данный момент такая ситуация складывается уже в трёх банках.

— Другие или отказались временно выдавать госипотеку, или повысили первоначальный взнос до 50%. Также нужно учитывать, что семейная ипотека выдаётся один раз на человека. Две ипотеки можно взять на семью, но если вы уже взяли после 23 декабря 2023 года, например, айти-ипотеку, то семейную нельзя взять и наоборот. Есть информация, что семейную ипотеку можно взять повторно, но только если вы закрыли предыдущую и покупаете квартиру большой площади. Также важно знать, что на текущий момент не работает сделать по договорам уступки права требования по льготной, семейной и айти-ипотекам. Ранее в 2023 году вы могли купить у физлица квартиру по договору уступки права требования в льготную ипотеку, а сейчас уже нет, — рассказал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

При этом рынок продолжает рост — застройщики стали сильно поднимать цены и не опускают их. Всё это приведёт к тому, что сложно будет впоследствии продавать квартиры и назреет ипотечный пузырь. На этот момент обратила внимание инвестиционный советник, основатель Университета инвестиций Юлия Кузнецова.

Таким образом, первое, что нужно сделать перед тем, как взять ипотеку, — это оценить, во сколько она реально будет обходиться. Для начала нужно сравнить стоимость жилья у застройщика – партнёра банка и в других ЖК. Может так получиться, что ипотека под более высокий процент окажется дешевле, чем под более низкий, но на квартиру дороже.

Перед тем как оформлять кредит, нужно тщательно изучить свои финансовые возможности. Многие стараются снизить срок выплат за счёт более высокого ежемесячного платежа по кредиту. Но тут есть скрытый риск: можно не рассчитать свои силы и допустить просрочку. Лучше взять ипотеку на более долгий срок, но оплачивать досрочно.

— Если же кредит уже взят, то можно снизить переплату по нему несколькими способами. Так, ипотеку выгодно гасить досрочно. Это может быть как частичное досрочное погашение, так и полное. Запретить досрочное погашение не может ни одна кредитная организация. Это установлено законом. Также запрещается брать за это штрафы и дополнительные платежи. В большинстве банков нет никаких проблем с досрочным погашением, но есть определённые условия. Например, платёж можно вносить только в определённую дату, по заявлению и так далее. В каждом кредитном учреждении условия могут отличаться, поэтому уточнить всю информацию нужно заранее, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Он предупредил, что, если клиент оказался в ситуации, когда не может внести очередной платёж, лучше не надеяться на то, что об этом кто-то забудет. Если вы просрочите взнос, в дальнейшем придётся оплатить не только проценты и саму сумму, но и штрафы, и пени. Для того чтобы решить проблему с минимальными последствиями для себя, нужно немедленно поставить в известность банк.

— Теоретически, если заёмщик не может исполнять свои обязательства, банк может забрать предмет залога, то есть квартиру, и продать на торгах, чтобы покрыть свои издержки. Но на практике финансовой организации невыгодно так поступать. Во-первых, это долгий, а во-вторых, затратный процесс. Поэтому банк скорее пойдёт вам навстречу и рассмотрит варианты реструктуризации долга, предоставит кредитные каникулы или найдёт какой-то другой вариант решения проблемы, — добавил Петр Гусятников.