На рынке наметился переизбыток недвижимости: Как это отразится на ценах

Риелторы стали отмечать, что сейчас падает спрос на апартаменты и квартиры на вторичном рынке. В ближайшие месяцы эта тенденция может только усилиться. Чтобы заинтересовать покупателей, многие продавцы готовы делать скидки. Уже сейчас дисконт при срочной продаже составляет порядка 20%. В дальнейшем, по разным прогнозам, цены могут снизиться ещё на 5–10%.

— Объёмы строительства жилой недвижимости в России в 2022 году вышли на допандемийный уровень, превысив 100 миллионов квадратных метров. При этом спрос на рынке жилья упал на 15–20%. Образовавшийся профицит предложения пока что медленно конвертируется в снижение цен. Причём процесс этот носит неоднородный характер. Более дорогих объектов жилой недвижимости на рынке меньше, как и сделок с ними. В результате цены в этом сегменте снижаются меньше. На данный момент недвижимость экономкласса дешевеет быстрее, — рассказал аналитик TeleTrade Алексей Фёдоров.

Причём это касается не только типа жилья (старые панельные дома, новые панельные, сталинки, новый кирпич, монолит и другие), но и его площади. Трёхкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме с начала апреля 2022 года подешевела на два-три процентных пункта меньше, чем однокомнатная или двухкомнатная квартира в старом панельном доме.

— Однако не стоит торопиться с выводами. Дело в том, что благодаря более высокой ликвидности недорогих объектов жилой недвижимости именно они быстрее учитывают изменения на рынке. При этом более дорогие лоты впоследствии догоняют более дешёвые. В результате динамика цен двух сегментов выравнивается. Поэтому, с учётом ожиданий дальнейшего роста профицита предложения, на рынке жилья России можно ожидать, что в 2023 году именно более дорогие объекты жилой недвижимости будут дешеветь немного быстрее. Если в бюджетном сегменте цены могут просесть на 10–15% к концу этого года, то в более премиальном — на 12–17%, — считает Алексей Фёдоров.

Если посмотреть статистику по рынку жилой недвижимости в старых границах Москвы за 2022 год, то средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась. То есть массового снижения не произошло. Да, перед Новым годом по отдельным проектам наблюдались большие дисконты – по 20% и более, но это были единичные случаи. Более того, в некоторых из этих проектов был ограниченный объём лотов в продаже. Так охарактеризовал ситуацию на рынке исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

По его наблюдениям, причина дисконтов — невыполнение плана продаж или опасение девелоперов, что это произойдёт в будущем. Финансовые модели этих проектов были построены ещё в 2020−2021 годах, но стоимость одного квадратного метра за это время сильно выросла. Потому, даже понижая на 20% выручку по части объёма продаж, застройщики остаются в плюсе. Впрочем, это делают далеко не все. Часть застройщиков не снижают цены даже на апартаменты, несмотря на то что темп их продаж снизился. Но это касается тех проектов, в которых изначально не было завышенных цен.

— Мы отмечаем умеренный оптимизм на рынке. Ситуация после резких колебаний осенью прошлого года постепенно стабилизируется. Восстанавливается спрос на первичное жильё. Этому способствует пролонгация ипотечных программ с господдержкой, а также активные стимулирующие акции застройщиков. Поскольку предложение на рынке выросло, то покупателям лучше подготовиться к рассмотрению большего числа объектов при выборе квартиры. Более вдумчивый подход предпочтителен. Тогда и решение можно принять наиболее оптимальное по расположению объекта, параметрам планировки, наличию инфраструктуры, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его мнению, весьма вероятно некоторое повышение спроса на проекты средней и высокой стадии готовности. В этом сегменте будет более активно вымываться предложение, и в данном случае лучше не затягивать с выходом на сделку. Покупатели также могут рассчитывать на сохранение специальных акций от девелоперов.

— Мы ожидаем, что с точки зрения цен первичный рынок сохранит стабильность, — это позволит более уверенно строить свои планы как застройщикам, так и покупателям. Традиционно стоимость квадратного метра будет расти по мере повышения строительной готовности. Ситуация в отрасли стабилизируется, а это означает, что и рынок стройматериалов продолжит искать равновесное состояние, — добавил Сергей Нюхалов.