С 1 января пересмотрят условия продажи недвижимости: Как это скажется на ценах и что должны учесть покупатели

В 2023 году будет ограничен такой инструмент продаж, как субсидированная застройщиками ипотека. Девелоперам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов, а под них согласовать с банками проектное финансирование. Так сформулировал перспективы рынка директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

— Мы предполагали, что в случае полной отмены льготной ипотеки и ипотеки, субсидируемой застройщиками, покупатели начнут уходить на вторичный рынок. Сейчас (сохранение до лета 2024 года льготной ипотеки под 8% вместо 7% в 2022 году) это маловероятно. Но не исключаю, что увеличение ипотечной ставки на 1 п. п. подтолкнёт некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья. В целом льготная ипотека — очень важная мера поддержки строительной отрасли, и её сохранение поможет поддержать спрос и сделки на уровне 2022 года. Цены, вероятно, расти не будут, — рассказал Валерий Кочетков.

Следующий год для российского рынка жилья с высокой вероятностью станет кризисным. Прежде всего это будет связано с общим экономическим спадом и в России, и в мире, в 2023 году он достигнет пикового значения. То есть спрос на жильё из-за падения реальных располагаемых доходов граждан продолжит уменьшаться. К снижению на 20–25% в 2022 году добавится примерно такой же спад спроса на жильё и в следующем году. Такой прогноз сделал аналитик TeleTrade Алексей Фёдоров.

— Естественно, что продление и переформатирование программ льготной ипотеки (по "Льготной ипотеке" повышение ставки с 7,0% до 8,0%, по "Семейной ипотеке" — расширение списка граждан, подходящих по условиям), а не их сворачивание, несколько смягчит спад рынка. Однако нужно учитывать, что выделяемые в рамках этих мер господдержки 132 млрд. рублей средств составляют лишь 2–3% от совокупного объёма рынка, которые, естественно, не смогут отменить кризисный спад, — добавил Алексей Фёдоров.

За 2022 год цена продажи на вторичном рынке снизилась примерно на 20% от пиковых значений, которые пришлись на март этого года. На данный момент неизбежно снижение покупательной способности населения; ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно — ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная тоже. Следовательно, число ипотечных сделок снизится. Давление на цены продолжится. В результате квартиры подешевеют ещё примерно на 10%. Затем теоретически возможно плавное снижение ещё на 5%. Такой прогноз сделал директор направления "Вторичный рынок" ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

В дальнейшем в связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки он ожидает частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Чтобы подавляющее большинство клиентов не ушло на вторичный рынок, застройщикам придётся снижать цены. Стоимость новостроек должна быть конкурентоспособной. Естественно, вторичный рынок на это отреагирует тем же – цены будут падать. Продавцы будут бороться за покупателя. В результате этой конкуренции цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

— Рынок недвижимости и в России, и в других странах переходит в режим рынка покупателя, когда уже продавцам придётся побегать для реализации своего объекта. С учётом вероятного падения спроса на жильё за 2022-2023 годы на 40–50%, можно ожидать, что и цены на жильё существенно скорректируются. Скидки в 20–25%, предлагаемые сейчас покупателям в частном разговоре, станут публичной ценой. А вот цены, предлагаемые в частных разговорах, от максимумов марта-апреля 2022 года в 2023 году могут снизиться на 30–35%, — считает Алексей Фёдоров.

В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не сильно лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5–10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов, — рассказал Максим Лазовский.