Бабушкина квартира: Как продать наследство без налогов

По общему правилу, если россиянин, получив по наследству недвижимость или машину, продаёт это имущество ранее чем через три года, он должен заплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки. Однако здесь есть обоснованные исключения, но для того, чтобы в них разобраться, прежде всего стоит понять, какие вообще платежи обязательны для наследников.

Неизбежные расходы

Несмотря на то что налог на наследство уже давно отменён, вступить в наследство без затрат, скорее всего, не получится.

Во-первых: в соответствии со статьёй 22 Основ законодательства о нотариате наследник обязан уплатить нотариусу госпошлину (нотариальный тариф) за выдачу свидетельства о праве. Налоговым законодательством определено, что наследники первой и второй очереди платят за данную услугу 0,3% от стоимости имущества, которое наследуется, но не более 100 000 рублей, а все иные наследники — 0,6% от стоимости получаемого имущества, но не более 1 млн рублей. При этом от данной госпошлины освобождаются наследники, являющиеся несовершеннолетними либо проживавшие с наследодателем. А инвалиды I и II группы получают 50-процентную скидку. Кроме того, любой наследник имеет право самостоятельно подготовить все необходимые документы и не платить нотариальной конторе за услуги правового и технического характера. Но на практике нотариусы не приветствуют такие ситуации и могут отказать удостоверять документы, которые составили не они. И это несмотря на неоднократное указание судов о незаконности навязывания подобных допуслуг (определение Верховного суда 31-КГ18-3, определение Конституционного суда 272-О-О).

Во-вторых: после получения наследуемого имущества у наследника появляется обязанность уплачивать налоги на это новое приобретение, поскольку гражданин становится его владельцем. При этом Федеральная налоговая служба (ФНС) дала разъяснения, касающиеся этих налогов, согласно которым налоги на землю и недвижимое имущество физических лиц должны начисляться со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника формально зарегистрировано намного позже. Например, для унаследованных транспортных средств период начисления налогов начинается с момента их перерегистрации.

Но тем наследникам, которые по каким-то причинам не хотят сами пользоваться полученным имуществом, а желают быстрее продать унаследованное и употребить вырученные деньги на свои нужды, вместо того чтобы уплатить налог на имущество в течение трёх лет, можно выбрать способ уменьшения своих потерь.

Как уменьшить налог с продажи унаследованной недвижимости

Способ 1: воспользоваться имущественным налоговым вычетом из дохода от продажи квартиры.

Достоинство этого в его простоте, ведь вычет предоставляется на те же самые 13%, что и составляет налог, и оформляется на сайте ФНС за несколько минут, поэтому никуда ходить не надо. Недостаток лишь в существующем ограничении по сумме в 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации). Если квартира, земельный участок или гараж продаются дороже — лучше выбрать другой вариант.

Способ 2: уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на её приобретение.

Если есть документы, которые подтверждают расходы, понесённые наследодателем при приобретении недвижимости, то, согласно абзацу 18 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, эти расходы можно вычесть из той цены, за которую будет продана недвижимость, а с оставшейся суммы заплатить 13%.

Например, есть документы, что квартира была приобретена за 2 млн рублей, а продана — за 2,5 млн рублей. В этом случае налог вместо 325 000 рублей составит 65 000 рублей.

Способ 3: воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру.

Эта опция подойдёт тем, кто использует деньги от продажи наследственной недвижимости для приобретения жилья в многоквартирном доме. Закон предусматривает для россиян право получить имущественный налоговый вычет 13% с суммы покупки новой квартиры, но действует ограничение: возврат — не более чем с 2 млн рублей.

Снижение налогов за продажу унаследованного автомобиля

В законодательстве предусмотрено два случая, при которых 13% за продажу авто раньше трёх лет платить вообще не надо. Так происходит, если машина была продана за сумму, не превышающую 250 000 рублей (идентично максимальному налоговому вычету), либо в случае отсутствия фактического дохода в результате совершения сделки, то есть продавец реализовал автомобиль дешевле той суммы, за которую был приобретён. Конечно, подтвердить данный факт нужно соответствующим договором, который должен сохраниться у наследодателя.

— Некоторые продавцы авто используют другой способ обойти или минимизировать подоходный налог: они просто занижают в договоре продажную цену машины, — рассказал адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — В отличие от ситуации с квартирами, ФНС редко занимается оспариванием заниженных сделок с машинами и доначисляет налоги, ведь транспорт может сильно пострадать в процессе эксплуатации и на этом основании продаваться чуть ли не по цене запчастей. Однако и при таком занижении тоже может возникнуть неприятная ситуация, ведь если сделку попытается оспорить другой наследник, то проблемы с ФНС в виде налогов и штрафов практически неизбежны.