Как обезопасить свою квартиру от бывших собственников

Москвичи Юрий и Светлана очень хотели приобрести квартиру и долго искали подходящий вариант. Наконец нашли. Продавец Галина сразу объявила, что деньги ей нужны как можно быстрее, так как она с мужем и малолетней дочкой торопится переехать в новостройку, где уже завершается ремонт, а часть вырученной от продажи суммы планирует сразу потратить на обустройство своего нового жилища. Юрий и Светлана не возражали, и сделка купли-продажи прошла за две недели. Но после получения всех документов молодая чета вдруг застала в приобретённом жилье бывшую владелицу, которая объявила, что, так как в её новой квартире ремонт затягивается, она решила пожить ещё несколько дней в прежней.

Покупатели, разумеется, были против и выпроводили её вон. Они быстро забыли о странной истории и, наняв бригаду рабочих, на время ремонта уехали в отпуск. Однако приехав обратно, попасть в свою квартиру они не смогли. Выяснилось, что бывшая владелица, показав прорабу паспорт с регистрацией и свидетельство о праве собственности, выгнала его вместе с рабочими из квартиры и сменила замки. Участковый на жалобу Юрия заявил, что ситуация представляет из себя гражданско-правовой спор и решить её можно только через суд.

Судебные жернова мелют медленно, и в итоге на выселение непрошеной гостьи ушло более полугода. Судья, изучив договор купли-продажи и выписку из реестра, вынес решение в пользу молодого человека и снял с регистрационного учёта Галину, её мужа и дочь. Ещё неделя ушла на взаимодействие с приставами по поводу выселения "захватчиков" из квартиры. До силового варианта, конечно, не дошло, непрошеные гости сбежали до их визита.

И тут выяснилось, что кроме испорченных нервов Галина оставила им ещё один "подарок" — долг по коммунальным платежам в 52 тысячи рублей. Судебные документы, которые предъявлял Юрий в доказательство того, что в период, за который накопилась задолженность, он не имел возможности пользоваться квартирой, коммунальщиками в качестве аргументов не принимались. Управдомы твердили одно: "По закону ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг несёт собственник". И в данном случае закон других трактовок не имеет.

Сейчас Юрий и Светлана готовятся обратиться с новым иском о взыскании с Галины тех платежей, которые требует погасить управляющая компания в счёт долга за коммунальные услуги.

— К сожалению, такие ситуации сейчас стали не редкостью, — рассказывает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Аналогичные истории очень популярны в Испании, где таких же захватчиков жилья русские эмигранты окрестили окупасами. Правда, там не обязательно иметь штамп о прописке, достаточно вселиться в отсутствие хозяев. В России такое случается, если кто-то из продавцов неправильно рассчитывает сроки ремонта в своей новой квартире и не желает тратиться на наём или просто хочет некоторое время сохранить возможность пользоваться старым адресом, например для указания его в качестве своего при заключении сомнительных договоров. Конечно, такие действия нарушают принцип добросовестности, но за это привлечь к ответственности проблематично.

Действительно, технически переход прав при купле-продаже квартиры устроен так, что в большинстве случаев ничто не мешает продавцу квартиры до сделки сняться с регистрационного учёта, а после подачи документов на регистрацию перехода права собственности снова зарегистрироваться по своему старому адресу. Среди участников рынка недвижимости о таких уловках недобросовестных продавцов известно, и поэтому профессионалы используют разные способы минимизации подобных рисков.

— Кто-то советует проводить сделку в нотариальной форме, мол, тогда правоустанавливающие документы "гасятся" нотариусом, — рассказывает риелтор Галина Смирнова. — Возможно, где-то в регионах РФ такая практика с советских времён и сохранилась, но только не в Москве и не в Московской области. Я своим клиентам при сделках на вторичном рынке предлагаю указывать в договоре, дающем право на доступ в банковскую "ячейку" или на раскрытие аккредитива, фразу, что деньги возможно получить только при предоставлении выписки из реестра с указанием нового собственника и при предъявлении оригинала паспорта старого собственника с отсутствием в нём регистрации по адресу квартиры, которая была продана.

А специалист по недвижимости Светлана Новокрещенова предлагает применять иную тактику.

— Я убеждаю продавцов, что в пакет документов, необходимых для совершения регистрационных действий, надо прикреплять и их правоустанавливающие документы, — советует она. — Объясняю им, что, хотя для оформления регистрационного учёта этого формально не требуется, в случае какого-либо сбоя или ошибок в базе у регистратора вся нужная ему информация сразу будет под рукой, а это позволит не делать приостановку регистрации из-за технических проблем. Смысл в том, что без этих документов продавец не сможет заново зарегистрироваться по своему старому адресу.