Коммерческая недвижимость или квартиры: Куда выгоднее вкладывать сбережения

Тренд на строительство торговых и офисных площадей отметили в комплексе градостроительной политики и строительства столицы. Интерес к ним со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.

Риелторы, в свою очередь, говорят о растущем спросе на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями. Действительно, квартиру за 3–4 миллиона купить в столице сейчас уже нереально, а небольшой офис или помещение свободного назначения (ПСН) вполне возможно. Причём даже в Центральном округе города и в престижных бизнес-центрах.

Конечно, за такую сумму можно взять помещение размером 10–15 кв. м. Зато аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Если говорить про квартиры, то такие суммы приносят только двух- или трёхкомнатные. Причём хорошо расположенные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.

В России многие инвесторы считают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. Исторически жильё оказалось именно тем защитным активом, который многим семьям помог выжить в голодные 90-е годы. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским активам или нестабильному фондовому рынку.

— Соответственно, ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Но в последний год эта стандартная модель вступила в противоречие с рынком — жильё за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости, — рассказала директор департамента продаж РАД (Российский аукционный дом) Наталья Круглова.

По её словам, коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

— При теперешнем уровне цен в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше, — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Офисный рынок до сих пор не восстановился после ковидных ограничений. Таково мнение Романа Родионцева.

— Инвестору стоит оценивать совокупность факторов: локация, стадия готовности, наличие арендатора, формат помещения, цена и наличие коммуникаций. В целом сейчас на рынке хорошие условия на покупку офисов. Опять же, кризис не вечный и на удалёнку все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время, — считает руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова.

Она полагает, что площади небольшого формата (до 80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 кв. м. Крупные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

— Надо учитывать, что коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жильё менее рискованны. Для коммерции важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение, — отметил коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.

По словам руководителя практики юридической компании "Интерцессия" Кирилла Стуса, многим компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. Здесь роль играет цена аренды и расположение помещения.

Кирилл Стус отметил, что, поскольку Москва активно развивается, город может дать стимул для роста многих стартапов в сфере IT, индустрии красоты, доставки и других направлениях. Такому бизнесу нужны небольшие офисы. Кроме того, в первом полугодии 2021 года произошёл рекордный рост объёма введённых в эксплуатацию офисных помещений (рост в два раза по сравнению с 2020 годом). Строители прогнозируют высокий спрос, поэтому уже сдали 446 тыс. кв. м недвижимости.

— Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Во-первых, порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключённым долгосрочным договором аренды и за два миллиона рублей. И это если не рассматривать закрытые паевые инвестфонды недвижимости, где порог может быть и в районе 1000 рублей. Во-вторых, доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. В-третьих, в торговых помещениях не нужно делать ремонт. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он считает наиболее интересными помещения, которые представляют собой симбиоз коммерческой недвижимости и новостроек, нежилые помещения в строящихся крупных ЖК. По мнению аналитика, они вырастут в цене наравне с жильём и будут пользоваться спросом из-за большой проходимости. А стоимость квадратного метра там не сильно отличается от жилья.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. По словам Алексея Кричевского, их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

— После восстановления туризма могут быть интересны вложения в апарт-отели, но это помещения, которые можно приобретать и под сдачу, и под себя. К примеру, если есть необходимость переночевать или приезжают родственники. График аренды можно подстроить под собственные нужды, а сдачей посуточно можно заниматься как самому, так и через отельера — управляющую компанию, — пояснил Алексей Кричевский.

Роман Родионцев считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет), так как при её продаже сложнее процедура отчуждения и больше сложностей в налогообложении. Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.

— С этой целью лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант). При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее. Дополнительным стимулом для инвестиций стала перспектива изменения их статуса на жилое помещение (на данный момент это тоже коммерческая недвижимость), — добавил Роман Родионцев.

Мария Стогова предупреждает: в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения. Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес. При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора. Лучше оценивать ликвидность самого помещения.

— Коммерческую недвижимость надо очень тщательно подбирать и не менее тщательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами. Ещё один немаловажный риск — ликвидность объекта. Если жильё в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться. Например, в силу экономического кризиса. Тогда спрос на ваш объект может упасть или исчезнуть совсем, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание, — расходы на содержание недвижимости. По словам Петра Гусятникова, для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода. Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.

Поэтому перед покупкой объекта нелишним будет сходить в УК и поинтересоваться, какую сумму могут составить коммунальные платежи. Более того, налог на коммерческую недвижимость существенно выше. Налоговая ставка на жильё составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости она может доходить до 2%. В этом отношении чем меньше помещение, тем меньше выплаты.

— В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый коронакризисом, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. В большинстве своём люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле. Недвижимость — это самый понятный и, как кажется многим, самый надёжный инструмент, но зарабатывать на нём получается у единиц. Таких максимум 10%. Здесь в основном речь идёт об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей, — считает руководитель представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергей Григорян.

Экономисты поясняют, что, конечно, стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чём-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами. И всё это время владельцу придётся оплачивать коммунальные платежи из своего кармана. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект. Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.

Сейчас на рынке появились своего рода гибридные предложения. Это, например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определённом месте, но и жить там. Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом. В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 квадратных метров, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.

Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Если оно долго не продаётся, то для этого может быть причина. Не все помещения востребованы, даже если они находятся в престижных ЖК. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также такие факторы, как наличие окна или вытяжки.

Ещё один момент — это нормы инсоляции. Для целого ряда арендаторов имеет значение, насколько освещено помещение. Иначе оно им просто не подойдёт по санитарным требованиям. В этом отношении подвальные помещения всегда будут проигрывать тем, которые находятся на первых этажах.

И, конечно, главное — это возможные риски, связанные с юридической чистотой объекта. В частности, нужно узнать назначение земли и территории, на которой находится помещение, а также навести справки, нет ли к помещению претензий со стороны третьих лиц.